Inquietudes…

Domingo, 24 junio, 2007

¿Es más rentable comprar o alquilar un piso?

Filed under: económicas,essentials — Manuel @ 17:41

Desde hace un tiempo, y ante el panorama que se presenta, me hago la siguiente pregunta: ¿es más rentable comprar o alquilar un piso?

Para darle respuesta he construido una pequeña tabla con el Excel en la que comparo, año a año, los costes que se van acumulando por alquilar un piso, frente a los costes de comprar un piso (gastos de compra, normalmente un 10% del precio del piso, e intereses que le pagamos al banco año tras año) y la hipotética revalorización de éste.

Por darle números, he comparado la compra de un piso de 300M€, con una hipoteca al 80% de 35 años, para lo que se necesitaría unos ahorros de 90M€, frente a el alquiler de un piso por 600€ al mes (el primer año) y tener los 90M€ en un fondo al 4% anual. También he supuesto un impuesto sobre la plusvalía de la venta del piso del 30% (es decir, aunque tu piso se haya revalorizado después de un tiempo, un 30% del beneficio de la venta se lo lleva el Ayuntamiento como impuesto).

Con estos valores iniciales he estudiado distintas posibilidades:

1. En un primer escenario, muy simple, he considerado:

  • Intereses fijos cada año en el 4.7% (similar al actual).
  • Revalorización del piso también fija cada año del 5% (menor que la actual).
  • Subida de los alquileres en un 2.8% cada año.

En este caso, el piso comprado comienza a dar beneficio neto (como inversión) a partir del año 13. No obstante, es a partir del 8º año cuando comienza a ser notablemente más rentable tener el piso en propiedad que alquilar.

2. El segundo escenario, es el que parece cada vez más cercano: estabilización del mercado de la vivienda, desacelerándose la curva de revalorización de los pisos y manteniéndose llana durante casi una década, como ha ocurrido en España en al menos dos ocasiones en el pasado. Para ello, he supuesto la siguiente evolución:

tipos-interes-2.jpg

Manteniendo la subida de los alquileres en un 2.8% al año, lo que se observa es que la compra del piso no es rentable hasta el año 18 (¡!) y que la situación comienza a ser más rentable frente a alquilar a partir del año 14 16; cuando la revalorización del piso vuelve a ser importante (en este caso, un 7.5%).

3. Por último, he considerado un escenario como el que existía recientemente, con subidas “imparables” de dos cifras y tipos de interés muy bajo. En este caso, la evolución considerada es del 12.5% de revalorización del piso y 3.0% los intereses de la hipoteca. No hace falta irse a un período de 20 años para este caso, pues ya en el año 3 la compra sale rentable frente a alquilar, y también en este año comenzamos a obtener un beneficio neto del piso comprado. Es más, si la revalorización del piso es mayor que el 15% 16% anual, como ha llegado a ser, sólo en 1 año es más rentable comprar frente a alquilar, y en dos años recuperas la inversión hecha en el piso (es decir, gastos de compra e intereses).

Está claro que caben infinitos escenarios, y por ello aquí está la hoja de cálculo para que experimentes y obtengas tus propias conclusiones. Puedes modificar el precio del piso a comprar, la hipoteca a pedir (hasta 40 años) y los índices económicos. ¡A jugar!

Actualización 3/7/07: En la opción de alquilar se ha añadido el beneficio dado por el ahorro de 90M€ en un fondo de inversión al 4%, lo cual retrasa un par de años en la opción 1 y 2 el momento en el que comprar es beneficioso frente a alquilar.

Disclaimer: Esta hoja no debe ser usada para tomar decisiones a la hora de comprar un piso; los escenarios incluidas en ellas son meras especulaciones.

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Comparando la Inversión Inmobiliaria y la Bursatil en los últimos 20 años

Si te gustó esta anotación, podrás ver más en el blog Inquietudes.

27 comentarios »

  1. Me parece que voy a ser un poco puñetero, ya me parece que hay un gran error u olvido en los cálculos que has hecho. Has tenido en cuenta un ahorro de 90 M€ pero no has tenido en cuenta el dinero que eso representa en un depósito a 35 años al 4%, es decir unos 350 M€ que a mi parecer no es nada despreciable a la hora de entrar en los cálulos del precio de la revalorización de la vivienda y de lo mucho mejor q es comprar frente a alquilar. Ya me dices algo

    Comentario por Carlos — Lunes, 2 julio, 2007 @ 12:49 | Responder

  2. Tienes toda la razón. Se me ocurrió también hace poco y tengo pendiente incorporarlo.

    ¡Gracias por el comentario!

    Comentario por Manuel — Lunes, 2 julio, 2007 @ 13:18 | Responder

  3. Ese dato es clave y cuando lo apliques te vas a llevar una pequeña sorpresita en las conclusiones

    Comentario por kemaku — Lunes, 2 julio, 2007 @ 15:29 | Responder

  4. perdona, me refiero a que es clave para comparar la situacion, que tienendo los mismos ingresos el individuo

    que pasaria si la diferencia entre el alquiler y la cuota la metes en un banco a 4%.

    Comentario por kemaku — Lunes, 2 julio, 2007 @ 15:39 | Responder

  5. ¿Es más rentable comprar o alquilar un piso?

    En este post, através de una hoja de excel, trata de dar respuesta a esta cuestión…

    Trackback por www.webalalza.com — Lunes, 2 julio, 2007 @ 17:17 | Responder

  6. Te he entendido, kemazu. Lo he añadido al cálculo y no es un dato que cambie drásticamente las conclusiones, como tú mismo verás.

    Comentario por Manuel — Martes, 3 julio, 2007 @ 11:17 | Responder

  7. Lo que no os atreveis a considerar es la inminente bajada de precios en el mercado inmobiliario de entre el 25 y el 50%.

    Comprar ahora mismo es de locos, y no lo digo yo sólo.

    Comentario por kino — Domingo, 8 julio, 2007 @ 23:01 | Responder

  8. Kino, puedes hacer tú mismo la comprobación con la hoja, aunque es evidente el resultado para ese escenario (si bien dudo que en el global bajen tanto como dices).

    Comentario por Manuel — Martes, 10 julio, 2007 @ 18:51 | Responder

  9. Vaya, no veo en la hoja las rentabilidades sobre el dinero ahorrado cada año, que afirmas haber añadido. Como tampoco veo el IBI, derramas y demás gastos que un propietario tiene que pagar…

    Comentario por yo — Jueves, 12 julio, 2007 @ 13:03 | Responder

  10. A mi me parece que 600 euros de alquiler al mes es poco. Yo pondría un alquiler anual del 3% del valor del piso, (750 euros al mes) me parece más realista.
    En cuanto al depósito, no es muy difícil encontrar fondos de inversión q a largo plazo ofrezcan rentabilidades en torno al 15% p.e. Lo que decantaria claramente la balanza a favor del alquiler

    Comentario por Coyote — Jueves, 12 julio, 2007 @ 13:55 | Responder

  11. para yo: tampoco se tienen en cuenta devoluciones de hasta 1800 €/1500 € al año por parte de Hacienda al desgrabarte por inversión en vivienda habitual.

    Comentario por Pepe — Jueves, 12 julio, 2007 @ 15:14 | Responder

  12. Para “yo”: fíjate en las filas 10 y 11.

    Y para Coyote y Pepe: los escenarios que decís los podéis incluir en la hoja vosotros mismos de manera muy sencilla.

    Manuel

    Comentario por Manuel — Jueves, 12 julio, 2007 @ 17:02 | Responder

  13. Coyote, un 15% garantizado va a ser difícil no? Pero es cierto que la rentabilidad media de los índices (Ibex, S&P, etc) son altas (casi un 12% en el caso del S&P). Quizás te interese esto: http://salabecarios.blogspot.com/2006/11/comparativa-entre-la-burbuja-de-1985-y.html

    Por cierto Manuel, he estado jugando con tu hoja de cálculo y si que noto cambios significativos al considerar la inversión de la diferencia. Lo revisaré y te cuento🙂

    Un saludo,

    Comentario por kikollan — Viernes, 13 julio, 2007 @ 11:19 | Responder

  14. Numeros mas o menos, si consideras la compra d la vivienda cmo una inversion, a la larga siempre será mejor comprar q alkilar (en términos generales). Alkilando es dinero q tiras a la basura, no t da nada a cambio. Por el mismo dinero al mes (los alkileres no están precisamente bajos…), vas teniendo un pisito, invirtiendo en una propiedad, un bien de tu empresa q siempre podrás vender, sin duda revalorizado. A no ser q juegues a la bolsa a lo grande, con capitales de riesgo, ningun deposito sube tanto como la edificación (en este país, pa lo bueno y pa lo malo, q es spaña xD ) Q el mercado se enfríe significa q los precios d la vivienda subirán, pero menos, o cmo mucho en un periodo limitado kiza puede q no suba, a la larga jamas jamas bajan (asín en general).

    P.D: reflexión de las 3:35 de la madrugada. Simplista? Si, pero tan cierto como q las mayores empresas d este nuestro país son constructoras xDDD

    Comentario por David RS — Domingo, 5 agosto, 2007 @ 3:25 | Responder

  15. ¿Es más rentable comprar o alquilar un piso?

    Comparación de la rentabilidad entre comprar y alquilar un piso. Incluye tabla en Excel para hacer tú mismo la comparación en cualquier tipo de escenario.

    Trackback por meneame.net — Viernes, 19 octubre, 2007 @ 17:42 | Responder

  16. Hola, echad un vistazo a este simulador: http://hipotecas.sagaz.es/ que además de considerar la inflación permite comparar con el alquiler (la única pega es que no arrastra la ‘revalorización’ del inmueble. Pero sí, por ejemplo, el interés generado por el dinero ahorrado de la diferencia entre la posible hipoteca y la renta. Y si en algún momento el alquiler sube de la hipoteca, se lo va restando al capital ahorrado.

    De todas formas, un 5% de incrementeo anuanl sostenido durante muchos años más yo no lo veo, después del fuerte crecimiento de los últimos, lo poco que han subido los sueldos y la sobreoferta, veremos que pasa…

    Saludos

    Comentario por PedroPep — Viernes, 19 octubre, 2007 @ 17:59 | Responder

  17. Soy bastatante torpe.¿Alguien me puede ayudar? Tengo el dinero justo para comprar el piso que quiero 190.000 € y tambièn me dan la opcion de alquilarmelo por 650€.¡Que me aconsejais?

    Comentario por maria — Lunes, 10 diciembre, 2007 @ 18:03 | Responder

  18. Para hacer un calculo real creo que se han obviado muchos puntos, pero se va mejorando.
    SI hablamos de rentabilidad, hemos de valorar un punto importante es cuanto dinero tendremos en 35 años alquilando o comprando, hasta que no se convierta en metálico no podemos hablar de rentabilidad neta. ESo supone que después de vender el piso hay que pagar un porcentaje que si no me equivoco hoy es del 18% de plusvalia.

    También hay que calcular que siendo la rentabilidad 0% cosa imposible por muy malos que seamos invertiendo, hay que calcular la diferencia de cuota que siendo muy precabidos en 35 años, no tendríamos piso pero tendríamos unos 270.000 euros en el banco.

    También se ha de calcular que la propiedad comporta IBIS, COMUNIDAD, DERRAMAS IMPORTANTES (EN 35 AÑOS),

    Comentario por Luis — Viernes, 11 julio, 2008 @ 10:50 | Responder

  19. Creo que con este estudio queda bastante claro que es mucho mas rentable alquilar que comprar. Solo viendo que los alquileres ahora mismo son el 50% de lo que vale la cuota de la hipoteca mensualmente. En 30-35 años hemos pagado solo un 25% de lo que huvieramos pagado por un piso (con los tipos y euribor actuales).

    Quizá dentro de 30 años el piso valga 4 veces lo de ahora, o quizá los alquileres vayan subiendo mas rapido que las hipotecas, pero con los datos que tenemos ahora yo creo que es bantante evidente. Y todo eso teniendo en cuenta que no sepamos reinventir todos esos euros que nos ahorramos.

    Hablamos solo en cuestión de rentabilidad, el tema psicologico de tener algo de patrimonio y tener algo que dejar a nuestros hijos también es importante. ¿pero lo suficiente? Para mi no.

    Por supuesto hablamos de comprar para vivir. Si compramos para vender cuando se hayan revalorizado es como cualquier inversión.

    Comentario por Fernando — Sábado, 6 septiembre, 2008 @ 21:04 | Responder

  20. Hola a tod@s.
    Con el euribor por debajo del 3,5 siempre será mejor comprar que alquilar. Ya que el mismo piso costará casi lo mismo tenerlo en propiedad que en alquiler, ya que la letra será similar al alquiler. Saludos.

    Comentario por Luismi — Domingo, 21 diciembre, 2008 @ 9:52 | Responder

  21. Actualmente, con la última revisión (diciembre), pago de hipoteca 700 euros, lo mismo que podría pagar alquilado.

    De todas formas, depende de muchos factores y epocas, pero personalmente estoy mejor disfrutando una propiedad desde los 30 años, que ahorrar toda la vida para comprarme un piso con 50 años o dejarle dinero al heredero, jejeje.

    Comentario por Fran — Domingo, 21 diciembre, 2008 @ 9:57 | Responder

  22. Los 600 € claro que no son realistas, de hecho en la ciudad Madrid ahora mismo es imposible encontrar ningún piso en alquiler por ese precio que sea mayor de 20m2.
    Ahora pago un alquiler de 1000 € al mes, por un piso en en centro del 100 m2, acaba el contrato después de 5 años y se que el dueño lo va a subir a 1500 €. Las subidas de alquiler están siendo de locos, y aun peor cuando puedes acceder a la ayuda de 210 €, en cuanto le pides los papeles al dueño, te sube el piso esa cantidad multiplicada por el numero de jóvenes que vayan a vivir en ella. P

    Comentario por rafaela — Viernes, 23 enero, 2009 @ 9:54 | Responder

  23. En estos momentos en Lleida por 700€ de alquiler, que incluyen comunidad, IBI y plaza de parking puedes alquilar un piso que se oferte por unos 280.000-300.000€, por lo que el planteamiento inicial es muy correcto a día de hoy en mi ciudad. Lo que no no se ha tenido en cuenta a favor del alquiler son los gastos en que incurre el propietario y de los que el que alquila está exento en gran medida: IBI, comunidad, seguros, mantenimientos, etc… Groso modo podrían subir a 100-150€/mes fácilmente.
    Hoy en Lleida se registran bajadas de más del 25% del precio de la vivienda y eso que el mercado está paradísimo…

    Comentario por Manel — Lunes, 6 julio, 2009 @ 6:19 | Responder

  24. Lo siento pero tampoco veo que se tengan en cuenta los ahorros que vas teniendo cada mes y que no metes en pagar una cuota de hipoteca. Digamos que cobro 2000 euros al mes, y tengo dos opciones, comprar con la corespondiente cuota de hipoteca por ejemplo 1000 euros o bien estar alquilado en madrid por unos 800 euros en mi caso ahorría lo que no me gasto en hipoteca 200 euros que acumularia para que me dieran intereses en el banco… ¿no?

    Comentario por uno mas — Jueves, 23 julio, 2009 @ 17:59 | Responder

  25. Puedo aconsejar ahorrar para tener una muy buena inicial y manejar las cuotas de pago al adquirir el inmueblepara Si, pienso que el tema de presupuesto y la comparación entre los departamentos que cumplan sus necesidades son básicos para una buena selección.

    Comentario por departamentos en alquiler — Domingo, 7 agosto, 2011 @ 3:08 | Responder

  26. sois unos mamones todos!!!!

    Anonimo

    Comentario por Rufino — Lunes, 16 enero, 2012 @ 8:19 | Responder

  27. Yo creo que se han olvidado factores muy importantes… La inestabilidad economica y laboral. Sin subidas muy gordas del Euribor y demas mierdas que no entiendo, empeñamos 35 años de nuestra vida a una letrita que nos acompaña estes bien o mal… pinches una rueda… o tengas descendencia… y todo para que? Para tener un piso en propiedad del que has pagado casi dos. y… que haces una vez muerto? se lo das a tus hijos? muy bien… mi madre lucho en su dia para dejarnos pagado un piso a 3 hermanos… empeño su vida y jamas viajo… Actualmente esta enferma y dios quiera tarde mucho en decirnos adios… Desgraciadamente eso no sirvio para mejorar mi calidad de vida… Un piso es un compromiso de por vida… y en la vida es importante el efectivo, no el credito. Alquiler es estabilidad… y te permite adaptarte a todas las situaciones posibles… con cabeza hasta ahorras… el tiempo es oro… y no es rentable pagar dos pisos apostando tu tiempo. Ahorrar y vivireis mejor, y podreis dar mejor futuro a los vuestros que con dinero se estudia… con un piso… te acomodas…

    Comentario por Enrique — Lunes, 2 abril, 2012 @ 0:15 | Responder


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