Inquietudes…

Domingo, 24 junio, 2007

¿Es más rentable comprar o alquilar un piso?

Filed under: económicas,essentials — Manuel @ 17:41

Desde hace un tiempo, y ante el panorama que se presenta, me hago la siguiente pregunta: ¿es más rentable comprar o alquilar un piso?

Para darle respuesta he construido una pequeña tabla con el Excel en la que comparo, año a año, los costes que se van acumulando por alquilar un piso, frente a los costes de comprar un piso (gastos de compra, normalmente un 10% del precio del piso, e intereses que le pagamos al banco año tras año) y la hipotética revalorización de éste.

Por darle números, he comparado la compra de un piso de 300M€, con una hipoteca al 80% de 35 años, para lo que se necesitaría unos ahorros de 90M€, frente a el alquiler de un piso por 600€ al mes (el primer año) y tener los 90M€ en un fondo al 4% anual. También he supuesto un impuesto sobre la plusvalía de la venta del piso del 30% (es decir, aunque tu piso se haya revalorizado después de un tiempo, un 30% del beneficio de la venta se lo lleva el Ayuntamiento como impuesto).

Con estos valores iniciales he estudiado distintas posibilidades:

1. En un primer escenario, muy simple, he considerado:

  • Intereses fijos cada año en el 4.7% (similar al actual).
  • Revalorización del piso también fija cada año del 5% (menor que la actual).
  • Subida de los alquileres en un 2.8% cada año.

En este caso, el piso comprado comienza a dar beneficio neto (como inversión) a partir del año 13. No obstante, es a partir del 8º año cuando comienza a ser notablemente más rentable tener el piso en propiedad que alquilar.

2. El segundo escenario, es el que parece cada vez más cercano: estabilización del mercado de la vivienda, desacelerándose la curva de revalorización de los pisos y manteniéndose llana durante casi una década, como ha ocurrido en España en al menos dos ocasiones en el pasado. Para ello, he supuesto la siguiente evolución:

tipos-interes-2.jpg

Manteniendo la subida de los alquileres en un 2.8% al año, lo que se observa es que la compra del piso no es rentable hasta el año 18 (¡!) y que la situación comienza a ser más rentable frente a alquilar a partir del año 14 16; cuando la revalorización del piso vuelve a ser importante (en este caso, un 7.5%).

3. Por último, he considerado un escenario como el que existía recientemente, con subidas “imparables” de dos cifras y tipos de interés muy bajo. En este caso, la evolución considerada es del 12.5% de revalorización del piso y 3.0% los intereses de la hipoteca. No hace falta irse a un período de 20 años para este caso, pues ya en el año 3 la compra sale rentable frente a alquilar, y también en este año comenzamos a obtener un beneficio neto del piso comprado. Es más, si la revalorización del piso es mayor que el 15% 16% anual, como ha llegado a ser, sólo en 1 año es más rentable comprar frente a alquilar, y en dos años recuperas la inversión hecha en el piso (es decir, gastos de compra e intereses).

Está claro que caben infinitos escenarios, y por ello aquí está la hoja de cálculo para que experimentes y obtengas tus propias conclusiones. Puedes modificar el precio del piso a comprar, la hipoteca a pedir (hasta 40 años) y los índices económicos. ¡A jugar!

Actualización 3/7/07: En la opción de alquilar se ha añadido el beneficio dado por el ahorro de 90M€ en un fondo de inversión al 4%, lo cual retrasa un par de años en la opción 1 y 2 el momento en el que comprar es beneficioso frente a alquilar.

Disclaimer: Esta hoja no debe ser usada para tomar decisiones a la hora de comprar un piso; los escenarios incluidas en ellas son meras especulaciones.

Inquietudes relacionadas:

Simulador de depresiones económicas.

Comparando la Inversión Inmobiliaria y la Bursatil en los últimos 20 años

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Lunes, 18 junio, 2007

The Far Side

Filed under: humorísticas — Manuel @ 22:06

Hace varios años que un buen amigo me regaló un libro con tiras cómicas de Gary Larson, The Far Side. En España no es muy conocido, pues creo que no se publica.

A continuación una secuencia creada con RockYou:

[rockyou id=73738159&w=579&h=434]

Lunes, 11 junio, 2007

Modelado en 3d para niños

Filed under: informáticas,ingenieras — Manuel @ 0:33

Hasta un niño puede hacer modelado 3D por ordenador con la siguiente herramienta.

Me recuerda a la pizarra interactiva desarrollada en el el MIT.

Vía: Sospechosos habituales y Microsiervos

Actualización 19/8/07: Aquí la dirección para descargarte el programa. ¡Gracias Hernan!

Miércoles, 6 junio, 2007

Los Piratas de Silicon Valley

Filed under: empresarias,informáticas — Manuel @ 23:11

Interesante película/documental sobre la historia de Microsoft y Apple. Dura una hora y media; quizás sea mejor verlo en pantalla completa.

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